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任志强评说地产中国

任志强评说地产中国

  1994年有内外销房的差别时,外销房的地价高、房子好、有热水、有俱乐部、有环境、有绿化、有配套,标准都远高于内销房,因此价格明显高于内销房,但并未引发市场的争论,因为还有较差建设条件和较低价格的内销房。当人们明知无能力享受外销房的豪华时,心甘情愿地接受没有浴室、没有热水、没有漂亮的楼外装饰和明亮的大玻璃窗的普通房子。
但随着城市的改造、经济的发展、人民生活水平的提高,当年外销房的高标准已被打破,住房建设的差异在缩小。更多的新建普通商品房不但好于当年的外销房,连环境、绿化、配套设施也都大大超过了当年的水平,但房价似乎也比不上当年的辉煌了,大概是因为再也找不到较差建设标准和较低价格的住房做陪衬了。
  当房子越盖越好,城市的道路、绿化、配套越来越好时,政府就不得不从土地中收回对城市的投资,因此几年之前,地方政府才开始有了"经营城市"的概念,用政府加大投资的方式改善城市的基础设施和配套,以吸引更多的投资者。在改善城市面貌中提升住房的质量,从而也大大提高了土地的成本。总不能在城市面貌的改善中再去允许建设低标准的"破房子"吧。
  七八年之后,北京实验性建设的大板楼许多已被拆除了。前三门当年被称为官员们的"豪宅",2008年已经成了影响城市面貌的建筑。而远郊区县的新建花园式小区无论是房子还是环境都远远超过了当年这些豪宅的标准。北京如此,全国也同样。无论一、二线城市还是曾经荒无人烟的海滩,或是少见樵翁的山沟,都变成了不但人满为患,而且标准远高于当年外销房的建筑群落,成为一方美景与胜地,房子也自然价格不菲。
  有人说二手房的价格明显上涨,但二手房并未发生住房本身的标准变化,其实不然。外部环境的改变在影响着二手房的价值,如地铁、轻轨、学校、商场、公园的建设。何况还有位置因素与内装修的改善等。
  旧的房改房的改善也许并不大,但生活水平的提高和收入的增长难道不会在物以稀为贵时提升资产的价格吗?
  北京最早的拆迁用房在二环外,后来发展到了三环、四环,而今五环的房子都在城市扩张的大饼中变成了中心区。2007年,1 633万常住人口中62%的人口集中于占北京总面积仅8.3%的主要功能区内,自然连二手房的价格也在城市扩张与人口相对集中时变成了黄金价格。
  问题并不是出在土地的价格普遍上涨之后,房子的标准在提高,房价同样在提高,而在于除地理位置差别影响的价格之外,缺少了相近地段的住房标准差别中的价格差。不在于房型面积的差别,而在于建筑标准的差别缩小了,于是当土地无差别地攀比价格时,住房的建筑标准也在攀比中逐步升高,城市面貌因此而改观了。但普遍的价格都提升了,再也找不到那些虽然标准差一些,但还勉强买得起的"差房子"了。难为的是让不同收入的人群都只能在一个消费层次上进行产品的选择,而无法按消费差别分层次地进行选择性消费。
《任志强评说地产中国》由任志强(中国)编写,语言为中文。
自序

  出第一本书时,是与华润"分手"之后的再创业阶段,也是华远最困难的时期。2002年一位朋友说,这时候要鼓动士气,建议我将原来写过的文章汇编成册出版,以重振华远雄风。
  于是,我请刚从住房和城乡建设部(简称住建部)部长职位调任湖北省省委书记的俞正声部长为我的第一本书写了序。
  俞正声部长调任之前,曾提出让我兼任住建部政策研究中心主任一职。这是一种不给工资,但需要投入研究经费进行市场与政策研究的兼职工作(在这之前证监会已有了这种外聘的兼职工作)。遗憾的是,由于俞正声部长工作的调任,这一愿

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